Ab wann der Hausverkauf gewerblich wird

Hausverkauf: Gewerblich?

Grundsätzlich ist der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden – im Gegensatz zur landläufigen Meinung – nicht steuerfrei. Vielmehr ist es jedoch der Regelfall, dass der private Verkauf eines Wohnhauses unter eine Ausnahmeregelung fällt. Gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG ist der Verkauf einer Immobilie nämlich nur dann steuerpflichtig im Rahmen privater Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen.

Nach dieser Regelung wären sämtliche Verkäufe von Wohngebäuden, die weniger als 10 Jahre im Eigentum des Hausherren waren, steuerpflichtig zu erfassen. In der Folge müsste der Gewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis, gemäß § 23 Abs. 3 S. 1 EStG voll besteuert werden. Wenn jedoch das Gebäude ausschließlich privat zu Wohnzwecken genutzt wurde oder zumindest in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung und dem Verkaufsjahr selbst selbst bewohnt wurde, ist der Veräußerungsgewinn gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG steuerfrei.

Möglicherweise liegt jedoch auch ein gewerblicher Grundstückshandel vor – dann erzielt man hier Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG. Die Abgrenzung fällt hier oftmals schwierig. Aus diesem Grund hat der Bundesfinanzhof die 3-Objekt-Regel geschaffen. Diese besagt, dass eine private Vermögensverwaltung (und damit keine Gewerbetätigkeit) vorliegt, wenn innerhalb von fünf Jahren maximal drei oder weniger Grundstücke verkauft werden.

Dabei werden die Ehepartner einer Ehe im Rahmen der 3-Objekt-Regel unabhängig von ihrer Veranlagung separat betrachtet. Hier verdoppelt sich die maximale Anzahl an veräußerten Immobilien also auf sechs Grundstücke. Wenn innerhalb kurzer Zeit eine hohe Anzahl an Grundstücken veräußert werden soll, etwa auf Grund einer Erbschaft, so sollte zunächst ein Steuerberater eingeschaltet werden, um die Steuerlast für Sie möglichst gering zu halten.